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palavras-chave: Direcional (DIRR3), Cury (CURY3) e MRV (MVE3): custos menores e mudanças no Casa Verde e Amarela animam, mas ainda há cautela; invistaja.info;
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Aumento dos incentivos do governo e desaceleração da inflação de um lado, preocupação com crédito bancário e margens ainda apertadas de outro. O panorama para o setor de construção e incorporação melhorou, com analistas de mercado destacando catalisadores positivos para as companhias de baixa renda, ainda que com exceções.
Nos últimos dias, o setor da construção apresentou um novo impulso no curto prazo, com as medidas provisórias de fomento ao setor através de reduções aos juros imobiliários e aumento dos subsídios ao programa Casa Verde Amarela (CVA). “Essas normas, que têm duração estipulada ao final do ano, devem apresentar continuidade em 2023, independente do pleito eleitoral”, destaca a Levante Ideia de Investimentos.
O setor de construção civil foi um dos que mais sofreu diante da Pandemia da Covid-19. Por ser altamente correlacionado com a economia doméstica, seus movimentos caminham junto ao crescimento do Produto Interno Bruto (PIB). “É nesse contexto que as medidas de cunho provisório, anunciadas no governo de Jair Bolsonaro, impulsionaram o ramo”, apontam os analistas.
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A decisão reduziu a taxa de juros efetiva, de 8,6% ao ano para 7,6% ao ano, para imóveis com valor de até R$ 350 mil. Imóveis com valores que ultrapassem esse teto, mas que possuam valor de até R$ 1,5 milhão, contam com juros de8,1% ao ano. Outras medidas, como a extensão no prazo de pagamento de 30 para 35 anos e a utilização do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) mensal ao abatimento de parcelas de financiamento, são outros fatores que sinalizam um movimento positivo de fomento à construção.
“Esta é uma das principais mudanças no programa Casa Verde e Amarela, pois deve melhorar em cerca de 7%, em nossa estimativa, a acessibilidade para compradores de imóveis. As mudanças no programa são fundamentais para melhorar as condições para o segmento de baixa renda e reforçar as expectativas de recuperação da margem a longo prazo. Vemos vários players listados registrando melhorias significativas nas margens sobre novas vendas, o que vemos como o principal gatilho para as ações, e devemos continuar a ver isso nos próximos resultados”, aponta o Bradesco BBI.
Na visão do mercado, os programas sociais atrelados à construção civil detêm um tamanho muito elevado para não apresentarem continuidade, bem como a sua função social.
Ainda tem ocorrido uma estabilização nos custos, principalmente em relação ao aço – fator que mais impactou os resultados do 2T22.
“As ações das construtoras e incorporadoras apresentaram forte depreciação desde o início da pandemia, porém, com as medidas anunciadas e as projeções ao cenário político, fornecem projeções positivas. Além disso, fatores como a desaceleração das taxas de juros ao mercado, e mesmo aos níveis inflacionários, forneceram outros componentes na geração de valor ao setor”, destacam os analistas da Levante.
Apesar de os níveis de juros e inflação ainda estarem altos, o 2T22 forneceu uma perspectiva de que esse ciclo de alta deve ser superado em algum momento do segundo trimestre de 2023. Associam-se, ainda, redução dos custos, com uma estabilização do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) no período.
Os analistas destacam também que o Índice de Confiança do Empresário – fornecido pela Confederação Nacional da Indústria (CNI) – foi de 57,8 pontos em julho. Esse é 3,9 pontos acima da média histórica – quando esse indicador é superior a 50 pontos, temos um cenário de confiança no setor.
Tais indicadores foram sentidos nos resultados do 2T22, com uma maior promoção das construtoras e incorporadoras de baixa renda. “As companhias focadas em imóveis de alto padrão forneceram um cenário de maior sensibilidade, com taxas de juros não beneficiadas pelos programas governamentais”, aponta a Levante.
A avaliação vai em linha com as teleconferências pós-balanços das companhias, com as empresas voltadas à baixa renda Direcional (DIRR3), Cury (CURY3) e MRV ([ativo=MVE3]) destacando pressão menor de custos e mudanças no Casa Verde e Amarela, o que gera ânimo para o setor, ainda que com cautela.
Ricardo Ribeiro, CEO da Direcional (DIRR3), reconheceu em teleconferência com analistas de mercado, que nos últimos dois anos o principal tema do setor foi a inflação. Mas ressaltou que finalmente há sinais positivos com relação ao custo de insumos.
Ribeiro atribui a queda das commodities e o acomodamento do câmbio os pontos que levaram a retração atual de custos no setor. No entanto, preferiu ser cauteloso quanto à consolidação dessa tendência no segundo semestre: “Otimismo maior seria inadequado e precipitado”.
Fábio Cury, CEO da Cury, também disse a analistas que o segundo semestre indica estabilização a redução nos preços dos insumos. O executivo fez questão de dizer, no entanto, que “é cedo para falar” sobre o horizonte. Ele teme novo desarranjo na cadeia produtiva nos próximos meses por conta das incertezas.
Mas existe outra preocupação de Fábio Cury apresentada aos analistas: a instabilidade provocada pela eleição. Por isso, a empresa concentrou a maioria dos lançamentos no primeiro semestre do ano.
A MRV, que teve as margens fortemente atingidas pela demora de repasse do aumento de custos, afirma já estar se recuperando com os novos lançamentos. Todos os empreendimentos estão saindo agora com o orçamento atualizado e proteção contra a inflação.
Já o programa habitacional Casa Verde e Amarela cria perspectiva positiva. A Direcional crê que as alterações no programa serão sentidas somente a partir desse mês. Ribeiro sinalizou que a partir do ano que vem a empresa deve diminuir o ritmo de lançamentos que, segundo o executivo, foi alto nos últimos dois anos. “A gente deve chegar ao final de 2022 num patamar de lançamentos, que olhando para 2023 não deve crescer tanto”, disse.
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Fábio Cury considerou “excelentes” as alterações recentes da Caixa no programa. Ele vê as novas medidas capazes de mover seus clientes à compra de imóvel.
A MRV prevê a captura integral das mudanças no Casa Verde e Amarela a partir do 4T22. A construtora confia no programa para ajudar no processo de recuperação de margens da companhia.
A empresa avalia que os principais insumos da construção devem permanecer em queda ou estáveis. Mas colocou mais um item na conta da inflação, que atingiu a empresa. Trata-se do dissídio dos trabalhadores. “Veio pesado”, disse Eduardo Fischer, codiretor-presidente da MRV, a analistas de mercado.
Na avaliação do Itaú BBA, Direcional e Cury apresentaram os melhores resultados do 2T22 no segmento de construção, com faturamento recorde e mantendo margens em níveis saudáveis, indicando uma tendência positiva para os próximos trimestres.
Para os analistas, as empresas de baixa renda conseguiram sustentar a margem bruta, enquanto o faturamento foi apoiado por um volume saudável de lançamentos e vendas no trimestre. Os impactos dos recentes reajustes no programa Casa Verde e Amarela marcam um potencial ponto de inflexão para o setor, na avaliação deles.
Já as construtoras voltadas à população de média renda apresentaram resultados pouco animadores no trimestre, com a compressão da margem bruta sendo um ponto comum entre as empresas que cobrem. As companhias ainda relataram algumas derrapagens orçamentárias, apesar da redução nos preços das matérias-primas. Em uma base relativa, a Eztec (EZTC3) apresentou resultados amenos, seguindo desaceleração do faturamento e margens pressionadas.
Visão distinta
Por outro lado, em meados do agosto, o Goldman Sachs iniciou a cobertura das construtoras brasileiras com recomendação neutra para Direcional e de venda para MRV, destacando que a visão é fora do consenso. Já para a Cyrela (CYRE3), de renda média/alta, tem recomendação de compra, enquanto para EzTec a recomendação é neutra.
“Embora a maioria [das ações] esteja atualmente sendo negociada com descontos tanto no valor contábil quanto no NAV [valor presente líquido, em português], acreditamos que a seleção de ações é necessária devido aos diversos desafios enfrentados pela setor. Em particular, destacamos altas taxas e custos de desenvolvimento em meio a diferentesmodelos de negócios que vão desde peças puras de construção residencial, como Cyrela e Direcional, para construtoras residenciais com exposição de desenvolvedor comercial, como EzTec (com foco em escritórios corporativos brasileiros) e MRV (com foco em imóveis multifamiliares nos EUA).
“Dada a perspectiva desafiadora, acreditamos que os balanços devem ser a chave diferenciadora entre as ações de construtoras. Ou seja, qual empresa será fortemente posicionado para lidar com os riscos de cauda e estar pronto para o próximo ciclo”, avaliam os analistas.
Os analistas do Goldman veem a Cyrela registrando desafios de curto prazo, mas fortemente posicionados para o próximo ciclo. A recomendação é de compra para os ativos, com preço-alvo de R$ 18 por ação, vendo a Cyrela como mais forte, com a fraqueza da demanda de curto prazo sendo compensada pela maior solidez de margens.
“Acreditamos que as vendas da Cyrela possam experimentar um declínio no curto prazo devido a um aumento nas taxas de financiamento, mas acreditamos que as quedas serão menores do que as anteriores, com um foco em apartamentos maiores, que tiveram menor crescimento de estoque, o posicionamento da Cyrela no segmento de renda média/alta menos afetado pela inflação e o foco da empresa em São Paulo, que tem visto melhor crescimento do emprego em relação a outros estados do Brasil”, avaliam os analistas.
Para a MRV, com recomendação neutra e preço-alvo de R$ 10, as principais preocupações são com a alta alavancagem (relação de cerca de 36% entre a dívida líquida e o lucro) e um extenso pipeline de desenvolvimento tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos, este último dependente de vendas não recorrentes.
“Além disso, achamos a MRV mais vulnerável a quaisquer aumentos nos custos de construção, dadas as margens já baixas. Por outro lado, acreditamos que a Cyrela está fortemente posicionada, com uma alavancagem já baixa que pode ser menor com base nas receitas e despesas residenciais contratuais”, avaliam.
Para a Direcional, o preço-alvo é de R$ 13 por ação. Os analistas veem a companhia enfrentando melhor demanda de curto prazo do que Cyrela e EzTec, enquanto as margens brutas melhoraram, mas veem o valuation mais esticado.
Um outro ponto a ser levado em consideração é sobre o financiamento dos bancos para o setor. De acordo com análise do BBI voltada para os balanços do segundo trimestre de 2022 dos bancos, o mercado hipotecário está mais apertado e mais caro na base anual em relação ao boom de crédito de 2020-2021 – provavelmente resultando em um redução nas originações, mas ainda não o suficiente para se tornar um gargalo significativo para as construtoras.
Reportagem do Estadão destaca que, mesmo com a demanda aquecida por financiamentos imobiliários, os bancos têm olhado com cautela o ambiente da economia brasileira e não descartam a possibilidade de elevar as taxas dos empréstimos para a faixa dos dois dígitos – algo que não acontece desde o fim de 2017, de acordo com dados do Banco Central. A taxa atual já é próxima dessa marca, com 9,8% ao ano na média, enquanto 12 meses atrás era 7,5%.
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REFLEXÃO: Ben Carlson, autor de A Wealth of Common Sense – A riqueza do senso comum, em tradução livre: Menos é mais. O processo de investimento deve ser mais importante que os resultados. Comportamento correto na hora de investir é a chave.
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