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palavras-chave: Iguatemi: aquisições têm avaliação pouco atrativa, mas reduz temor com alavancagem; invistaja.info;
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ListenToMarket: Iguatemi: aquisições têm avaliação pouco atrativa, mas reduz temor com alavancagem – Áudio gerado às: 14:10:21
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O Iguatemi (IGTI11) assinou um memorando de entendimentos vinculante para comprar participações nos shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, na cidade de São Paulo, por cerca de R$ 2,59 bilhões. A companhia investiu R$ 500 milhões para aumentar sua participação no Higienópolis de 12% para 24% e adquirir 10% do Paulista, bem como a gestão deste último.
O fundo de investimento imobiliário BB Premium Malls, assessorado pelo Iguatemi, aportou R$ 800 milhões, enquanto o restante foi dividido entre fundos da Capitânia, BTG e XP.
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“O cap rate (taxa de capitalização) da transação foi de 7,4%, em linha com o cap da compra da RioSul pelo Iguatemi e BB Premium Malls, que saiu em 7,7%”, comenta o Bradesco BBI.
Para a Iguatemi, segundo o BBI, esse teto será maior — cerca de 10% — considerando as receitas adicionais que a empresa terá ao assumir a gestão do Pátio Paulista.
Considerando que a Iguatemi participe com R$ 500 milhões no negócio, a empresa deverá atingir uma alavancagem de 2,2 vezes no fechamento (esperado para 30 de janeiro) e encerrar 2025 abaixo de 2,0 vezes, com base nas estimativas do JPMorgan.
Dessa forma, apesar de não ser atrativa em termos de avaliação, a transação reduz as preocupações dos investidores em relação ao nível de alavacagem da companhia.
Por outro lado, o JPMorgan comenta que a aquisição de ativos premium traz ganhos de qualidade no longo prazo, mas pode gerar impactos no FFO (fluxo de caixa proveniente das operações) no curto prazo.
Segundo JPMorgan, a transação ocorre em uma avaliação não atrativa, mas tem um efeito insignificante no FFO para 2025, uma vez que o serviço da dívida sobre os R$ 500 milhões praticamente anula a adição de NOI.
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Ainda assim, o JPMorgan reconhece que alguns investidores podem argumentar que uma melhor alocação de capital seria em dividendos ou recompra de ações, especialmente considerando o recente deterioramento macroeconômico.
No geral, o banco americano avalia que a transação melhora o portfólio da Iguatemi, aumentando sua resiliência, já que os ativos envolvidos possuem vendas/m² dos inquilinos superiores a R$ 3,5 mil por mês, em comparação aos R$ 3,0 mil da companhia.
De acordo com a Genial, a oferta implica que a Iguatemi vai levar uma fatia de 20% da participação da Brookfield nos dois shoppings, a um cap rate estimada em 6,5%.
Neste caso, o impacto para a Iguatemi é de uma queda de 2% do FFO por ação, representando um dos cenários mais benignos para o shopping, na avaliação da Genial.
O Itaú BBA acredita que essa avaliação se alinha com a qualidade dos dois ativos e tem uma tendência de retorno de longo prazo, considerando as mudanças que podem ser feitas no Pátio Paulista sob a administração da Iguatemi.
Se os termos de pagamento forem cumpridos, a empresa espera desembolsar R$ 500 milhões para o negócio, aumentando a alavancagem de 1,7 vez para 2,0 vezes Dívida Líquida/Ebitda. A Iguatemi também considera vender ativos não essenciais em seu portfólio (por exemplo, Market Place) para aliviar a pressão de alavancagem deste pagamento.
Já o Goldman Sachs comenta que os principais pontos de atenção para os investidores têm sido a participação de outros parceiros potenciais, bem como a possibilidade da Iguatemi vender participações em outros ativos, dado o tamanho da aquisição, que se tornaria a maior transação de shopping centers da história. O banco destaca que a Iguatemi tem se concentrado em manter sua relação dívida líquida/Ebitda na faixa de 2 vezes.
Com relação as recomendaçãoes, o BBA e Goldman Sachs mantiveram recomendação de compra e preço-alvo de, respectivamente, R$ 29 e R$ 28.
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REFLEXÃO: Barry Ritholtz, da Bloomberg: Mantenha a simplicidade, faço menos e administre sua estupidez.
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