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Depois de sofrer com os níveis recordes de inflação em 2021 e 2022, os dois últimos anos foram mais positivos nestes termos para setor de imobiliário. No entanto, o Itaú BBA teme que esta possa ser a calmaria antes da tempestade, já que o Brasil raramente viu o INCC em seu nível atual de 4 a 5% por muito tempo.
A inflação das matérias-primas estava ajudando a manter o índice baixo, mas o INCC já disparou 3 a 4 pontos percentuais (pp) desde agosto de 2023. Como a inflação do trabalho provavelmente permanecerá alta (7%), e a inflação das matérias-primas pode acelerar devido à alta atividade imobiliária, depreciação cambial e aumento dos preços das commodities, o BBA acredita que o INCC pode se expandir rapidamente para níveis altos de um dígito, em linha com a média histórica.
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Nesse contexto, o Itaú BBA lembra que construtoras de baixa renda são negativamente expostas à inflação, pois fixam seus preços quando vendem unidades e os custos de construção podem aumentar depois disso.
“As empresas geralmente assumem um certo nível de inflação em seus orçamentos, mas se a inflação acelerar mais rápido do que o esperado, as margens podem ser afetadas”, explicam analistas. “Se os custos dispararem momentaneamente, as margens podem ser preservadas por algum ajuste nos preços, mas se a inflação aumentar por um período mais longo, as empresas provavelmente enfrentarão margens mais apertadas e até mesmo impactos potenciais na velocidade de vendas e pro-soluto.”
Sendo assim, analistas do BBA estimam que a margem bruta de um projeto pode ser até 2,0 pp menor se os custos aumentarem 2 a 3 pp acima das expectativas.
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Com isso, o Itaú BBA disse manter preferência pelas construtoras de baixa renda em relação às empresas de renda média a alta, mas ressalta que a preferência relativa pelos primeiros diminuiu devido aos riscos mais altos para entregar o crescente cronograma de lançamentos.
O BBA ainda avalia que a Direcional (DIRR3) (6,5 vezes Preço/Lucro para 2025 e 12% dividend yield 2025) tem a melhor assimetria risco-recompensa no segmento de baixa renda, tornando-a principal escolha do banco.
Portanto, se os monitoramentos continuarem a sugerir inflação crescente, o BBA aponta que eventualmente pode mudar sua preferência para Cyrela (CYRE3), devido à sua avaliação descontada (0,9 vez Preço/Valor Patrimonial), potenciais revisões para cima no lucro por ação de 2025 e posicionamento fraco.
O Goldman Sachs também reitera recomendação de compra Cyrela e Direcional, pois ambas oferecem uma combinação de margens brutas fortes e balanços sólidos, com expectativa de continuar entregando fortes retornos sobre patrimônio líquido (ROEs).
A equipe de research do banco americano espera um aumento de 8% na receita líquida para R$ 2 bilhões para a Cyrela no terceiro trimestre de 2024, com as margens brutas aumentando 120 pontos base para 34%, à medida que a empresa continua a entregar um forte crescimento de vendas, dada sua forte posição dentro da renda média e alta em São Paulo.
Já para a Direcional, o Goldman Sachs prevê que a receita líquida aumentará 7% para R$ 905 milhões no terceiro trimestre, com as margens brutas reportadas aumentando 40 pontos base para 36,2%, também impulsionadas pelo forte desempenho de vendas no ano com melhoria no reconhecimento de vendas.
Para a MRV, o banco projeta um aumento de 2% na receita líquida para R$ 2,3 bilhões, com margens brutas estáveis em 26,5%.
Com relação a EzTec, o banco prevê um aumento de 3% na receita líquida para R$ 429 milhões e um aumento de 115 pontos base na margem bruta para 32%, ajudado em parte por projetos recentes de renda alta, embora o crescimento possa ser impactado pelo desconto em meio à exposição à renda média em um ambiente de aumento das taxas de juros.
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REFLEXÃO: Tim Hanson, da Motley Fool: Compre ações impressionantes por preços que não refletem sua grandiosidade.
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