Loft: como os imóveis (e a estratégia do unicórnio) mudaram com a pandemia

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BRASÍLIA | invistaja.info — No primeiro trimestre de 2020, a Loft recebeu tanto boas quanto más notícias.

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A startup que se tornou conhecida por comprar, reformar e vender imóveis – modelo de negócio chamado de iBuyer – em janeiro tornou-se um unicórnio, startup avaliada em ao menos US$ 1 bilhão. Dois meses depois, porém, a pandemia do novo COVID-19 chegou ao país e provocou reflexão no mercado imobiliário.

A Loft trocou a expansão para mais cidades brasileiras pela digitalização de visitas e assinaturas de contratos imobiliários. Também expandiu para mais uma vertical dentro do mercado secundário de imóveis: a de marketplace de imóveis.

O MarketMsg conversou com Mate Pencz, cofundador da Loft, para entender como o mercado imobiliário mudou em 2020 e mudará em 2021 – assim como a estratégia do unicórnio.

2020: Digitalização e variedade

Segundo Pencz, o mercado imobiliário residencial passou por dois momentos ao longo da pandemia do novo coronavírus. O primeiro foi de incerteza, logo no começo da pandemia. “Entre março e abril de 2020, vimos uma queda no volume transacionado”, diz o cofundador da Loft.

O segundo momento foi de reaquecimento e posterior aceleração do mercado imobiliário. “A demanda estava reprimida no mercado residencial e voltou principalmente a partir do terceiro trimestre de 2020. O aumento no volume de transações e no valor dos imóveis comprados veio junto com a queda na taxa básica de juros da economia. O movimento acontece porque as taxas do financiamento imobiliário acompanham a Selic. Com taxas menores, a parcela ficou igual para um imóvel com metragem 20 a 30% maior”, diz Pencz.

De agosto de 2019 a agosto de 2020, a Selic teve nove quedas seguidas, passando de 6,5% ao ano para os atuais 2% ao ano. Em reportagem anterior, Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, fez uma simulação para o invistaja.info sobre o custo dos financiamentos com a Selic a 14,25% ao ano (taxa praticada em 2016) e a 2% ao ano. Considerou-se um imóvel de R$ 250 mil, com 80% do valor financiado (R$ 200 mil). O prazo do financiamento é de 240 meses, com comprometimento máximo de renda de 30%. O sistema de pagamentos é o SAC:

O movimento de procurar propriedades maiores não se deve só ao caber no bolso, mas também a uma reflexão sobre a moradia, na visão de Pencz. “Nem todo mundo tinha uma estrutura de home office em casa, por exemplo, e passou a procurar um local para colocar a mesa de trabalho diante de um modelo de trabalho híbrido ou completamente remoto. As regiões mistas ou completamente residenciais também ganham espaço nesse cenário.”

Os novos comportamentos mudaram não apenas a vida dos consumidores, mas a operação da própria Loft.

Nos piores meses da pandemia, o unicórnio investiu na digitalização da compra de um imóvel. Dos 750 funcionários da startup, 250 estão na área de tecnologia. “Conseguimos fazer a primeira transação completamente digital na cidade de São Paulo, incluindo escritura e transferência de matrícula do imóvel. Também implementamos tours virtuais por apartamentos, com ou sem assistência de um corretor. O consumidor pode ver 20 apartamentos e visitar presencialmente apenas os finalistas. Existe uma pressão por parte dos compradores em percorrer a maior parte da jornada pelo celular ou computador”, diz Pencz.

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Já quando a preferência por diferentes tipos de imóveis ficou mais clara, a Loft focou em ampliar a quantidade de unidades disponíveis na plataforma. A startup nasceu comprando, reformando e vendendo apartamentos. Mas inaugurou no último ano a vertical de marketplace, anunciando propriedades que não tinham sido compradas anteriormente.

“A vertical de iBuyer criou um banco de dados transacional, dando visibilidade sobre quanto valem os apartamentos e quão líquidos eles são. Podemos repassar essas informações para o proprietário decidir vender logo seu imóvel para a Loft ou anunciar no site e esperar mais algum tempo até a venda”, diz Pencz. “Os dados das transações também melhoram as ofertas no marketplace, responsável por intermediar muitas transações a mais e dar escala ao nosso negócio.”

O portfólio cresceu oito vezes entre janeiro de 2020 e janeiro de 2021. A Loft já tem mais de 10 mil propriedades entre São Paulo e Rio de Janeiro. Enquanto isso, o volume de transações cresceu 15 vezes no mesmo período. “Boa parte da rodada que captamos no começo de 2020 foi para essa ampliação de portfólio”, afirma o cofundador. A startup recebeu em janeiro de 2020 um aporte de US$ 175 milhões dos fundos Andreessen Horowitz, Fifth Wall Ventures e Vulcan Capital. A rodada fez a Loft alcançar o valor de mercado de US$ 1 bilhão.

A precisão dos dados tende a crescer junto da variedade local de imóveis dentro da plataforma. “Se eu estou mais presente em um bairro, posso falar melhor sobre os preços e o tempo para a venda. Simplesmente sair ‘fincando bandeiras’ em novos lugares não gera dados enriquecidos, tampouco relação com os corretores locais. Da mesma forma que um aplicativo de entrega ou de mobilidade, existe um jogo de demanda e oferta. Os preços das corridas da 99 e do Uber foram caindo ao longo do tempo, mesmo com inflação, porque a densidade beneficiou o consumidor final”, analisa Pencz.

A Loft não cobra pelos anúncios, mas recebe uma taxa sobre o sucesso da transação. Outra fonte de monetização é a intermediação de financiamentos imobiliários de instituições financeiras. O usuário pode ver simulações para o banco no qual tem conta e em outros bancos. Caso o financiamento seja fechado, a instituição passa um rebate para a Loft. Pencz afirma que a Loft está entre as maiores empresas do país em termos de intermediação de crédito imobiliário. O unicórnio gera mais de R$ 100 milhões por mês em financiamentos do tipo.

2021: como ficam os imóveis – e a Loft

Para 2021, Pencz projeta uma continuação do cenário visto a partir do terceiro trimestre de 2020: aceleração de transações e de preços. “A subida de valores é mais drástica no mercado primário [de imóveis novos], seja pelo reajuste mais rápido de preços ou pela demanda maior por materiais de construção, que têm visto uma grande inflação. Logo o mercado primário e o mercado secundário [usados] devem reduzir o descolamento de preços, chegando a uma tradicional diferença de 10% a 30% nos valores”, ressalta Pencz. “Mesmo assim, o aumento de preços não será tão relevante quanto a economia trazida pela queda nos juros do financiamento imobiliário”.

A projeção do cofundador da Loft sobre os preços se encaixa com a de outros especialistas ouvidos pelo invistaja.info anteriormente, sobre como será 2021 para quem quer comprar um imóvel, seja para morar ou para investir.

Sobre metas da Loft, a expectativa é triplicar o portfólio de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro ao longo de 2021. O unicórnio também espera chegar a outras capitais brasileiras, um plano que foi pausado por conta da pandemia. “O foco principal está em ampliar esse portfólio com base na procura dos compradores, sempre verificando a identidade do proprietário e montando tours virtuais e fotos por meio da nossa equipe. Sacrificamos um pouco a quantidade para evitar anúncios ruins, duplicados ou de propriedades já vendidas. É o principal problema do usuário que acessa classificados online hoje”, diz Pencz.

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