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Microapartamentos: proprietários são mais velhos e compram para investir e jovens alugam pela localização

Pesquisa do QuintoAndar aponta que mais de 90% dos proprietários usam o imóvel como fonte secundária de renda; retorno sobre o capital é de 0,54% ao mês

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Edição invistaja.info e MarketMsg

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Tendência nas grandes cidades brasileiras, os “microapartamentos” são comprados por pessoas mais velhas para investir, como complemento à sua renda, e são alugados pelos mais jovens pela localização e pela independência, aponta uma pesquisa do QuintoAndar feita com proprietários e inquilinos.A empresa entrevistou mais de 250 proprietários e 175 inquilinos em São Paulo (todos moradores de imóveis com menos de 30 m²) e usou as bases de dados do QuintoAndar e do Imovelweb e do Wimóveis (adquiridos com a compra do grupo Navent) em várias cidades para fazer o levantamento.Cerca de 60% dos proprietários entrevistados têm mais de 50 anos e, segundo a pesquisa, para mais de 90% o microapartamento é uma fonte secundária de renda. O principal objetivo é investir, sendo que 67% citam a proximidade com o transporte público como o grande diferencial do imóvel e mais da metade (56%), o preço de compra atrativo como o principal motivador.Além disso, dois em cada três proprietários possuem mais de um apartamento e a maioria planeja ter mais imóveis.Entre os inquilinos, três em cada quatro (75%) têm entre 20 e 39 anos e 80% moram sozinhos. Para eles, o principal diferencial dos microapartamentos é a localização (76%) e as principais motivações para morar em um imóvel do tipo são independência (47%) e proximidade do trabalho (44%).Em relação ao condomínio, lavanderia coletiva (32%) e academia (27%) aparecem entre fatores decisivos para optar pelos imóveis de até 30 m² (nos microapartamentos, o espaço limitado é compensado nas áreas comuns do condomínio, com áreas como academia, lavanderia, piscina, área de coworking, sala de cinema e “rooftop”, entre outras).Alguns prédios de uso misto também contam com lojas e serviços no térreo como mercados, cafeterias, sorveterias e farmácias. Dos entrevistados, 66% disseram estar satisfeitos ou muito satisfeitos com a escolha (33% dão nota máxima e outros 33% dão nota 4, em uma escala de 1 a 5).Segundo o QuintoAndar, o perfil de pessoas que procuram os microapartamentos contrasta com o perfil de demanda por outros tipos de imóveis, pois os moradores desses imóveis são, em sua maioria, solteiros e jovens e moram sozinhos.Rentabilidade e liquidezDados do estudo mostram também que os microapartamentos têm a maior rentabilidade entre todas as tipologias (0,54% ao mês ou 6,68% ao ano). Os imóveis de 1 quarto com área maior que 30 m², por exemplo, possuem um potencial de rentabilidade de 0,47% ao mês (6,04%).Já os imóveis de dois quartos possuem um retorno de 0,46% ao mês (5,66% ao ano) e os de três quartos, 0,40% ao mês (apenas 4,91%). Outro ponto positivo para os apartamentos de até 30 m² é a liquidez (a rapidez no tempo de negociação), segundo o QuintoAndar.Comparação com o Tesouro DiretoApesar da rentabilidade maior em relação a outros tipos de imóveis, os microapartamentos estão com um retorno sobre o investimento menor do que os títulos do Tesouro atrelados à inflação (IPCA+) e muito menor do que a grande maioria dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) listados na B3.Um título de longo prazo do Tesouro, atrelado a inflação (IPCA+ 2045), paga atualmente o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumulado mais um cupom — uma taxa pré-fixada —, que está em cerca de 6,50% ao ano. A comparação da rentabilidade do aluguel deve ser feita em relação a esse cupom, pois no longo prazo os imóveis se valorizam e o preço tende a acompanhar a inflação.Comparação com FIIsNo caso dos FIIs, os rendimentos recebidos são isentos do Imposto de Renda (IR), ao contrário dos alugueis recebidos como pessoa física (que devem ser declarados à Receita Federal na declaração anual de IR). Com isso, os aluguéis recebidos passam a fazer parte da renda anual tributável do investidor (e tendem a fazer com que ele pague mais imposto).Atualmente, os maiores FIIs “de tijolo” do Ifix (o índice dos fundos imobiliários da B3), como o HGLG11, o XPLG11 (ambos de logística) e o HGRU11 (renda urbana) por exemplo, têm pagado rendimentos mais robustos do que os imóveis na cotação atual.O XPLG11 pagou entre 0,68% e 0,75% ao mês nos últimos 3 meses (entre 8,47% e 9,38% ao ano). Já o HGLG11 está com um Dividend Yeld (DY) entre 0,66% e 1,34% e o HGRU11, entre 0,65% e 1,64%. Foram escolhidos apenas fundos “de tijolo” para a comparação, pois os fundos “de papel” distribuem também a inflação mensalmente (o que resulta em rendimentos maiores, que podem distorcer a análise).Preço do aluguelDo ponto de vista do inquilino, o QuintoAndar diz que o preço é um dos principais atrativos para quem busca os microapartamentos, pois em algumas capitais o valor chega a custar, em média, metade do valor de um apartamento de um quarto maior.O preço médio de um aluguel de um microapartamento varia de R$ 650 a R$ 1.923 nas 8 cidades pesquisadas (Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo), com base nos dados do QuintoAndar, do Imovelweb e do Wimóveis. Já os valores de apartamentos de um quarto maiores vão de R$ 1.249 a R$ 3.064.A pesquisa com proprietários e inquilinos foi realizada de 18 a 25 de outubro de 2022, em São Paulo, por meio de um questionário online aplicado apenas a clientes do QuintoAndar. Já a pesquisa de preços analisou os anúncios publicados nos sites entre abril e setembro do ano passado.

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REFLEXÃO: Rich Greifner, da Motley Fool: Pense a longo prazo, seja paciente e busque por retornos assimétricos.

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