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O leilão de certificados que permitem novas construções na avenida Faria Lima, centro financeiro de São Paulo, realizado na terça-feira, deve regularizar um edifício embargado desde 2023 no bairro do Itaim Bibi, além de possibilitar a construção de um novo shopping de luxo e de residenciais de alto padrão na região.
No leilão, a prefeitura vendeu 94.811 dos 164.509 Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) que foram oferecidos, uma arrecadação de R$ 1,6 bilhão para os cofres municipais. Os títulos possibilitam que as empreiteiras ergam prédios mais altos que o permitido em lei, de até 4,8 vezes a área do terreno — ante uma vez a área do próprio lote sem os certificados.
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A lista de compradores não é divulgada, já que os títulos são adquiridos por corretoras, mas o GLOBO apurou com fontes do mercado imobiliário e empreiteiras quem foram alguns dos adquirentes.
Segundo fontes do mercado, a JHSF teria comprado parte dos títulos, que devem ser usados para colocar de pé o Shops Faria Lima, um complexo comercial de luxo nos moldes do Shops Jardins, com foco em gastronomia e grifes nacionais e internacionais.
O empreendimento ficaria na esquina da Faria Lima com a Leopoldo Couto de Magalhães, uma das ruas com residenciais mais caros na cidade, a poucos metros do Parque do Povo. A área é descrita pela própria empresa como um local que “se destaca pelos espaços diferenciados, pela arquitetura sofisticada e paisagismo único”. Procurada, a JHSF afirmou que não iria comentar o assunto no momento.
As incorporadoras Trisul e a Even também compraram títulos no leilão. As duas empresas já têm terrenos na região, onde vão construir residenciais de alto padrão. Em nota, a Even apenas confirmou a compra e afirmou que “oportunamente, divulgará os projetos em que serão aplicados”. A Trisul tem terrenos em Pinheiros, bairro onde termina a Faria Lima.
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É da Even o Faena São Paulo, um residencial de luxo na esquina da Faria Lima com a Avenida Eusébio Matoso, com unidades que vão de 286 a 1000 metros quadrados e a grife da Faena, referência em hotelaria de luxo no exterior. O local é anunciado como “o projeto imobiliário mais sofisticado da história” da cidade e deve incluir, além das residências, um hotel e um centro artístico e cultural. A previsão de entrega é em 2027.
O leilão foi realizado no âmbito da Operação Urbana Consorciada (OUC) Faria Lima, um instrumento urbanístico criado há 30 anos para incentivar o desenvolvimento da região. Cada Cepac dá direito a construir uma determinada área adicional, que varia dependendo do local.
O recurso arrecadado será usado prioritariamente para melhorias na favela do Paraisópolis, que desde o ano passado passou a integrar a lista de locais beneficiários do dinheiro pago por construtoras na região da Faria Lima.
O dinheiro da operação levantado em outros leilões já foi aplicado em obras como a construção de habitações de interesse social, pontes, reformas de avenidas, alargamento de ruas, desenvolvimento de ciclovias e transporte público — foram os recursos dessa operação que possibilitaram a implementação da ciclopassarela que liga o Butantã a Pinheiros, inaugurada em janeiro, as obras de revitalização da Avenida Santo Amaro, entre outras melhorias.
Residencial embargado pode ser regularizado
Outra compradora de Cepacs foi a Construtora São José, que não pretende erguer um novo empreendimento, mas usar os títulos para regularizar um edifício já existente. Em 2023, o edifício St Barths, que fica na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, no Itaim Bibi, foi embargado pela Justiça após pedido da prefeitura por ter sido construído de forma irregular.
A obra estava quase concluída, faltando apenas esquadrias, pintura e outros acabamentos internos. O prédio tem apartamentos de 380 a 1.031 metros quadrados e até nove vagas na garagem por apartamento.
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Como o edifício está inserido na Operação Urbana Consorciada (OUC) Faria Lima, era necessário que a empresa tivesse comprado Cepacs suficientes para construir na área, o que ela não fez — faltavam cerca de 3.700 certificados.
A empresa até havia comprado Cepacs para construir na região anos atrás, mas os utilizou para um outro prédio, que fica na mesma rua. Um alvará deu aval ao novo projeto, mas não a autorização para início de obras. Mesmo assim, a empreiteira deu início à construção e apartamentos chegaram a ser anunciados na internet.
Na terça, a São José comprou 3.800 títulos a fim de regularizar a situação. O empreendimento ainda não havia comercializado nenhuma unidade. Mesmo após a eventual regularização, será necessário que o município peça à Justiça a liberação da obra.
— Na semana que vem, faremos a vinculação dos títulos e, na sequência, ingressaremos com a regularização mediante a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). O imóvel já atingia integralmente todas as disposições urbanísticas e a construção está praticamente pronta, 82% executada. Entendemos que existe a possibilidade de regulamentação, mas o imóvel continua embargado por conta de decisão judicial — explicou o advogado da empresa, Edgard Hermelino Leite.
O GLOBO questionou a SMUL se será possível essa regularização mediante a compra dos certificados, mas a pasta não respondeu.
Arrecadação recorde, mas abaixo do esperado
O último leilão de Cepacs na Faria Lima havia sido realizado em 2019, e há anos o mercado imobiliário aguardava um novo lote para liberar novas obras ou reformas na região, que abriga os escritórios das maiores empresas do país e residenciais de alto padrão.
Mesmo com o interesse na região, o leilão não arrecadou o esperado pela prefeitura — R$ 2,8 bilhões, se todo o estoque tivesse sido vendido — e representantes do setor afirmam que a alta taxa de juros, o preço alto dos títulos e a insegurança jurídica são algumas das razões.
Cada certificado foi vendido a R$ 17.601, preço mínimo estabelecido pela prefeitura e o mesmo valor de 2019. Ainda assim, a gestão Ricardo Nunes (MDB) comemorou, porque foi a arrecadação mais alta para um leilão de Cepacs já feito na cidade.
Para especialistas, os novos investimentos devem focar no uso misto, que mistura escritórios com residências, sempre focados no alto padrão que a região demanda.
— Muita gente recuou por conta do valor, porque para a conta fechar, tem que ser um empreendimento de padrão altíssimo e, às vezes, não é o pretendido pelo incorporador. A taxa de juros é um fator muito relevante nesse cálculo porque impacta os incorporadores que buscam financiamento junto aos bancos — explica a advogada Marcella Martins Montandon, especialista em direito urbanístico, que ainda cita a ação ajuizada pelo Ministério Público de São Paulo (MPSP) às vésperas do leilão como uma das razões que pode ter gerado receio nos investidores.
No último dia 14, o procurador-geral do estado acionou a Justiça pedindo a suspensão de um bônus de 30% no potencial construtivo para os incorporadores que comprassem certificados na área da operação Faria Lima. No dia 15, a Justiça suspendeu liminarmente a norma, mas já no dia 18 a liminar foi revogada e o leilão liberado. Ainda assim, o processo continua e a regra ainda terá de ser analisada pelo Tribunal de Justiça paulista (TJSP).
A SP Urbanismo estudava realizar o próximo leilão em 2026, mas como nem todos os títulos ofertados foram vendidos nesta rodada, novas análises devem ser feitas para verificar quando uma nova venda pública vai ser feita. O preço mínimo do Cepac, porém, não deve abaixar.
Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLa, plataforma que monitora escritórios de alto padrão no Brasil, diz que apesar disso, a Faria Lima ainda “é a região com mais desejo e mais potencial imobiliário”, e que a demanda para desenvolvimento na área continua existindo.
— Não é possível abaixar o preço do Cepac, mas acredito que agora a prefeitura deve espaçar mais para o próximo leilão, esperar baixar os juros. Mas tudo é momento, o momento de juros de hoje não é favorável ao mercado imobiliário — opina — Mas ainda tem demanda, mais comercial ali na Hélio Pellegrino e na Juscelino Kubitschek, e mais residencial próximo ao Largo da Batata.
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REFLEXÃO: Michael Batnick, gestor de patrimônios da Ritholtz: Evitar erros catastróficos é mais importante do que construir o portfólio perfeito.
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